Har du en investeringsreise innenfor eiendom som fortjener oppmerksomhet? Del din eiendomshistorie med Eiendomsavtaler.no – la dine erfaringer skape verdi for andre! Send din historie til martin@eiendomsavtaler.no
28 år i næringseiendom – uten snarveier
Når jeg ser tilbake på de ca. 28 årene jeg har jobbet med eiendom – som næringsmegler, eiendomsforvalter, eiendomssjef og fasilitator/tilrettelegger både som ansatt og gjennom egne selskaper – i byer som Bergen, Trondheim og, mest av alt, Oslo, er det én ting som går igjen:
Det finnes ingen snarveier.
De gode resultatene kommer når man tar seg tid til å forstå både totaliteten og detaljene, jobbe nøyaktig og bygge tillit med menneskene man møter underveis.
Jeg har aldri vært typen som hevder å “se alt” eller vite best. Det jeg derimot har lært, er at struktur hjelper. Innsikt hjelper. Og hvis man følger sporene nøye nok, begynner mønstrene å vise seg. Det er ofte der forskjellen ligger – ikke i flaks, men i metodikk.
Når riktig informasjon endrer hele utfallet
Jeg har vært med på mange situasjoner der eiendommer skulle selges, kjøpes eller utvikles, og jeg har sett hvor ulikt mennesker kan oppleve samme bygning. Et godt eksempel var en eiendom staten ønsket å kjøpe. Eier hadde allerede forberedt seg på å godta budet, men noe i tallene og beliggenheten gjorde at jeg ønsket å gå grundigere til verks. Jeg hentet tre takster, analyserte transaksjonene i området, vurderte leienivåer og satte alt i system.
Deretter laget jeg en markedsrapport som viste eiendommens potensiale over en tiårsperiode – spesielt hvilken verdi den ville få når området ble oppgradert og når naboeiendommene fikk høyere leiepotensial per kvadratmeter.
Da vi presenterte dette, ble det tydelig at budet ikke reflekterte den reelle verdien. Resultatet ble en forhandling som endte 35 millioner kroner høyere – en økning tilsvarende 45 prosent av eiendommens totale verdi.
Det skjedde ikke fordi jeg gjorde noe spektakulært, men fordi vi tok oss tid til å forstå hele bildet før beslutningen ble tatt. I ettertid sa eieren at metoden jeg brukte var det som gjorde forskjellen – fordi den samlet mer informasjon og innsikt enn det selv selger og kjøper hadde tilgang til.
Når transaksjoner glipper – og hvordan jeg skaper klarhet
I andre prosesser har jeg sett hvor fort en transaksjon kan skli ut av kurs. Dokumentasjon kan være ufullstendig, kommunikasjonen mellom partene kan miste retning, og alle kan sitte igjen med hver sin oppfatning av hva som egentlig skjer. Det viktigste jeg har gjort i slike situasjoner, er å skape klarhet.
Ikke ved å presse noe gjennom, men ved å samle trådene, få frem fakta og sørge for at alle forstår hvor de står. Jeg lager modeller og regneark som baserer seg på eiendomsspesifikasjoner, kjernetall og finansiell utvikling. Når ting blir tydelige, faller det naturlig på plass – og prosessen blir enklere, roligere og mer effektiv for alle involverte.
Kjøperen som måtte i posisjon – ikke bare by på eiendommen
Et av de mest interessante oppdragene jeg har hatt, var en kjøpsprosess utenfor Oslo. Der handlet det ikke bare om å analysere eiendommen, men om å hjelpe kjøperen med å forstå hvordan han faktisk kunne komme i posisjon til en mektig selger. Mange tror at et høyt bud alene åpner dørene. Det gjør det ikke. Riktig bud, basert på forventninger, hjelper – men det er ikke nok.
Kjøper og selger trengte trygghet – både med hverandre og overfor banken. Vi utviklet en plan for hvordan eiendommen kunne styrkes finansielt, hvordan den burde presenteres, hvordan budet skulle bygges opp, og hvilke spørsmål som ville komme underveis. Vi la en komplett D.D.-prosess, med struktur og kommunikasjon i sentrum.
God due diligence er viktig. Men transparent forståelse mellom mennesker er ofte avgjørende for resultatet. Dette er noe jeg opplever igjen og igjen – at det relasjonelle ofte er det som avgjør om en handel faktisk blir gjennomført.
Ingen eiendom er lik – derfor må helheten forstås
Jeg har også erfart at ingen eiendommer er helt like. Det er alltid noe som ikke er ferdigstilt, en feil som må rettes, en teknisk utbedring som burde vært gjort eller forhold som kan forbedres. Det betyr ikke at noen har gjort noe galt. Det betyr bare at eiendom er komplekst, og at det lønner seg å forstå det tekniske like mye som det juridiske og finansielle. Ofte ligger nøkkelen i hvordan disse tre områdene påvirker hverandre.
Nettverk bygget på ryddighet og gode relasjoner
Gjennom årene har jeg fått et stort nettverk på tvers av bransjer. Det er ikke noe jeg tar for gitt. Det er noe jeg har bygget over tid – med ærlighet, ryddighet og ved å møte folk på en ordentlig måte. Når jeg tar kontakt, opplever jeg ofte at dørene åpner seg. Mange kjenner navnet mitt, og det gjør at jeg får raske og gode svar når jeg undersøker noe. Det er noe jeg setter pris på – men også noe som forplikter meg til å være like ryddig og like tilgjengelig tilbake.
Oppdrag som krever struktur, nettverk og forhandling
Jeg har fått mange ulike typer oppdrag – alt fra å tilrettelegge kjøp til å finne enkeltstående eiendommer eller hele porteføljer. Ett av oppdragene gikk ut på å finne en bygård hvor eieren kunne etablere et utsalg, og søket var begrenset til et helt bestemt område.
Siden jeg har en egen database med over 3 300 eiendommer, startet jeg der. Jeg identifiserte aktuelle objekter og tok kontakt med 45 bygårdseiere. Her brukte jeg både min struktur, mitt nettverk og min forhandlingstaktikk for å få åpnet dører og etablert dialoger som ellers kunne vært vanskelige å få til.
Etter en grundig prosess – der vi la inn bud på tre forskjellige eiendommer – endte kjøperen opp med å sikre seg en eiendom gjennom meg.
Dette oppdraget krevde en metodisk tilnærming for å finne akkurat den bygården som passet formålet best, men også evnen til å skape tillit, lese situasjoner og forhandle riktig på vegne av kunden.
Dysleksi som styrke – derfor er metodikken min så strukturert
Min egen dysleksi har i stor grad formet måten jeg jobber på. Den har lært meg at jeg må være strukturert, tydelig og metodisk i alt jeg gjør. Jeg må bygge modeller som henger sammen, og jeg må forstå stoffet like godt som kunden forstår det. Det har gjort at jeg leverer analyser og rapporter som skaper oversikt – selv i komplekse prosesser hvor mange ofte mister retningen. Flere har sagt at de først “forstod eiendommen” etter at vi hadde gått gjennom den sammen. For meg er det den største bekreftelsen på at metoden fungerer.
Denne måten å jobbe på har også gjort meg spesielt god til å se sammenhenger og mønstre som ikke alltid er åpenbare for andre. Når jeg bygger struktur rundt informasjonen, kommer helheten tydelig frem – og det er ofte der de største mulighetene ligger.
Tverrfaglig samarbeid – min største motivasjonsfaktor
Men det viktigste er at jeg aldri jobber alene. Jeg jobber tett med M&A-rådgivere, skatteadvokater, selskapsjurister, næringsmeglere, eiendomsbesittere, utviklere, regnskapsmiljøer og finansielle rådgivere. Sammen utgjør vi et sterkt faglig team som ser hele bildet – ikke bare vår egen fagdisiplin.
Denne tverrfaglige samarbeidsformen er en av mine største motivasjonsfaktorer. Jeg liker prosesser, fordi prosesser skaper utvikling, retning og nye muligheter. Når dyktige fagpersoner jobber mot samme mål, skjer det noe helt eget. Det er ofte da verdiene virkelig skapes – enten det handler om utvikling, kapital, struktur eller transaksjon.
Eiendom er mer enn tall – det er mennesker, motivasjon og psykologi
Eiendom er tall og risiko, men det er også mennesker, bruk, kultur, motivasjon, strategi og psykologi. Det jeg bringer inn i et prosjekt, er kombinasjonen av alt dette: struktur, innsikt, analytisk forståelse og evnen til å skape klarhet i et landskap mange opplever som uforutsigbart.
Når disse elementene får styre prosessen – struktur, innsikt og helhet – blir resultatene bedre. Ofte langt bedre enn partene trodde var mulig.
Min metode – fra helhet til gjennomføring
Til slutt er dette min metode:
Forstå helheten, samle brikkene, skape klarhet og lede prosessen trygt fremover – i tett samarbeid med dyktige fagmiljøer som forsterker resultatet.
