Utleie av formuesgjenstander kan virke enkelt, men skattemessig er dette et område hvor mange gjør feil. Det gjelder særlig når privatpersoner leier ut bolig, fritidseiendom, bil, utstyr eller andre eiendeler, og enda mer når utleien skjer til eget aksjeselskap.

Hovedregelen er at inntekter fra utleie er skattepliktige. Samtidig finnes det flere unntak, særregler og krav til dokumentasjon som gjør at vurderingen må gjøres konkret. For privatpersoner beskattes skattepliktige utleieinntekter normalt som kapitalinntekt.

I denne artikkelen går vi gjennom hva som gjelder for utleie av formuesgjenstander, hvilke fradrag som kan være aktuelle, og hva både aksjonærer og selskaper bør passe på.

Hovedregelen er at utleieinntekter er skattepliktige

Som utgangspunkt er inntekter fra utleie skattepliktige. Dette gjelder enten du leier ut fast eiendom eller løsøre. Det avgjørende er ikke om utleien skjer privat eller sporadisk, men om inntekten omfattes av skattereglene og om det finnes et særskilt unntak.

Det betyr at mange utleieforhold som i praksis oppleves som “små” eller “private”, likevel må vurderes skattemessig.

Når er utleie av egen bolig skattefri?

Utleie av egen bolig kan være skattefri dersom du bruker minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdi. Dette er en viktig nyanse, fordi vurderingen ikke bare handler om antall kvadratmeter, men om verdien av den delen du bruker selv sammenlignet med den delen som leies ut.

Dersom vilkårene for skattefri utleie ikke er oppfylt, vil leieinntektene som hovedregel være skattepliktige.

For mange boligeiere er dette et område hvor det er lett å tolke reglene for enkelt. Derfor bør det alltid vurderes konkret hvordan boligen faktisk brukes, og hvordan utleieverdien fordeler seg mellom egen bruk og utleiedel.

Korttidsutleie av bolig og fritidseiendom har egne regler

Korttidsutleie følger egne regler. For fritidseiendom som eieren også bruker selv, er leieinntekter inntil 15 000 kroner skattefrie. Dersom inntektene overstiger denne grensen, regnes 85 prosent av inntekten som skattepliktig kapitalinntekt.

For bolig er reglene mer nyanserte, spesielt ved leieforhold under 30 dager. Her må man være forsiktig med å bruke forenklede tommelfingerregler, fordi skatteeffekten kan avhenge av både bruk, varighet og om boligen ellers omfattes av reglene om skattefri utleie av egen bolig.

Utleie av løsøre, bil og utstyr

Ved utleie av løsøre, som for eksempel bil, møbler eller annet utstyr, gjelder det egne regler. Dersom du også bruker gjenstanden privat og brutto leieinntekt er maksimalt 10 000 kroner i året, er inntekten normalt skattefri. Dersom inntekten overstiger 10 000 kroner, skal inntekten normalt oppgis fra første krone.

Dette er et punkt mange bommer på. Det er altså ikke tilstrekkelig å vurdere om inntekten bare overstiger vedlikeholdskostnadene. Skatteetaten opererer med en konkret terskel, og den bør ligge til grunn for vurderingen.

Hvilke fradrag kan du få ved skattepliktig utleie?

Når utleien er skattepliktig, kan du normalt kreve fradrag for kostnader som er direkte knyttet til utleien. Dette kan for eksempel være vedlikehold, forsikring, markedsføring og andre relevante kostnader, avhengig av hva som leies ut og hvordan utleien skjer.

For fast eiendom må kostnader ofte fordeles mellom privat bruk og utleiedel. Det er derfor viktig å kunne dokumentere både kostnadene og hvordan de knytter seg til den skattepliktige utleien.

Utleie til eget AS må skje til markedspris

Dersom du leier ut en privat formuesgjenstand til ditt eget aksjeselskap, må leieprisen være markedsmessig. Hvis prisen settes for høyt eller for lavt, kan det føre til skattemessige reaksjoner fordi transaksjonen ikke skjer på armlengdes avstand.

I tillegg kan slike avtaler måtte vurderes etter aksjeloven § 3-8. Det betyr at dette ikke bare er et spørsmål om skatt, men også om selskapsrettslige krav til avtaler mellom selskap og aksjeeier.

Dette er særlig viktig i mindre selskaper hvor skillet mellom privatøkonomi og selskapsøkonomi lett blir for uformelt i praksis.

Lån fra eget AS beskattes som hovedregel som utbytte

Lån fra eget aksjeselskap til personlig aksjonær beskattes som hovedregel som utbytte. Skattemessig behandles slike lån normalt ikke som vanlige lån, med mindre de faller inn under et særskilt unntak.
Det finnes unntak for mindre og kortvarige lån, blant annet når samlet lån er under 100 000 kroner og tilbakebetales innen 60 dager.
Dette er et område med høy risiko for feil, og slike disposisjoner bør avklares før de gjennomføres.

Opplysningsplikt for selskap og aksjonær

Når et selskap kjøper eller leier formuesgjenstander fra aksjonær eller nærstående, må dette vurderes opp mot opplysningsplikten i skattemeldingen. Transaksjoner mellom selskap og eiere er et område Skatteetaten følger tett, og mangelfulle opplysninger kan øke risikoen for kontroll og tilleggsskatt.

Det er derfor viktig at selskapet har rutiner for å:

• dokumentere avtalen
• sannsynliggjøre markedspris
• vurdere rapporteringsplikt i skattemeldingen
• minne private aksjonærer om å føre opp skattepliktige beløp i sin egen skattemelding

Hva bør du gjøre i praksis?

Den vanligste feilen er at slike transaksjoner behandles for uformelt. Når privatperson og selskap inngår avtaler med hverandre, må både pris, dokumentasjon og rapportering være på plass.

Det bør som minimum foreligge:

• en skriftlig avtale
• dokumentasjon på hvordan leieprisen er fastsatt
• vurdering av skattemessige konsekvenser for begge parter
• kontroll av om forholdet skal opplyses i skattemeldingen

Dette reduserer risikoen for både feilrapportering og senere diskusjoner med Skatteetaten.

Innholdet i denne artikkelen er ment som generell informasjon og kan inneholde feil eller mangler.

Er du usikker på hvordan utleie til eget AS eller andre eiernære transaksjoner skal håndteres?

Reglene kan være mer komplekse enn de ser ut ved første øyekast. Exacta hjelper selskaper og eiere med å vurdere skatt, dokumentasjon, rapportering og praktisk håndtering av slike forhold.